導語：深圳前海經濟發展一直都受到大家的強烈關注，據悉，前海創新土地租賃模式開啟，還將出臺“土地租賃管理辦法”，使前海在不同時期、不同地塊充分實現土地開發的“循環滾動”與業態升級。

按照《前?，F代服務區綜合規劃》，前海將打造成為集創新金融、現代物流、信息服務、科技與專業服務等現代服務業的高端集聚區，引領深圳未來30年的發展。而自從前海成立5年來，重大政策利好從未間斷，戰略地位愈加重要。

對于前海的開發建設而言，如何在保持長遠規劃的同時適應新形勢，又要避免短時間內的“野蠻生長”,這將是個不小的難題。

對此，前海的主要應對方式之一就是以1.5級開發為核心的前海創新土地租賃模式。通過租賃或短期土地使用，進行過渡建筑建設以快速形成產業聚集、吸引人氣，也為將來的二級開發做好充分預熱準備。

首創1.5級土地開發模式

一般而言，國內法定的一次性出讓土地使用權的年限是40年，前海土地改革則實現了別具一格的創新突破。

2013年5月，前海土地管理改革創新要點及配套政策正式對外發布，根據《要點》，前海將實行彈性年期制度，對自用土地，以分期出讓、分段計收地價方式供地，確定首段年期和分段年期安排。

據此，前海的“梯級土地開發模式”登臺亮相。所謂梯級開發，分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級共5個等級。1級是城市基礎設施建設，形成城市后續建設運營的結構骨架。2級即商業、辦公、服務配套、居住等地產開發項目和城市建設等，目前包括合作區內在建的卓越、華潤辦公樓以及前海法治大廈等永久性公共建筑均在此列。

1.5級開發則為前海所獨創。指的是根據基礎設施建設情況和土地開發時序，通過租賃或短期土地使用，采用建設可移動、可生長的建筑和設施，開展品牌及影響力活動，在建設過程中展現前海未來形象，挖掘土地價值，形成滾動開發。

在前海的1.5級開發中，最具代表性的當屬萬科地產開發的前海企業公館。

采用BOT（建設-經營-轉讓）建設模式，萬科以“零”地價的方式向前海管理局租賃相關土地8年經營權，以從事辦公樓宇開發和租賃業務，特許權期限屆滿時，建筑將無償移交給政府。無論從生產建造還是投產使用，1.5級土地開發的效率和價值都體現得十分明顯。

企業公館不僅是前海首個1.5級開發項目，也是首個落成的商業辦公項目。從2014年底開放至今，靈活、個性、輔以園林景觀的企業公館建筑群以新穎、現代化的形象，成為前海的形象展示窗口，也成功凝聚起前海首個實體產業生態圈。

前海企業公館受熱捧

作為前海的第一扇窗口，入駐的企業無疑將收益多重戰略價值。

因此，早在前海企業公館建設期間，就吸引了各大名企的“爭搶”。走在企業公館內，可看見恒生、匯豐、工行、農行、建行、招行、聯通、移動、印尼力寶、前海人壽等等金字招牌，香港金銀業貿易場也已經進駐企業公館。

記者從前海企業公館負責人處了解到，目前企業公館平均租金水平在每平方米每月250元，與深圳福田CBD持平，已簽滿100%，共64家，引進的基本上都是具有金融創新、深港合作特性和強大品牌示范效應的代表性標桿企業。

據該負責人透露，尤其在自貿區掛牌后，受政策利好因素影響，多增加企業為24家，園區辦公人數也增加599人，目前園區已容納超過1400人在此辦公。

廣發證券負責人則表示，在前海自貿區落戶這一年中，營業部從無到有，收獲滿滿，在第一年就實現盈利，并在全國所有新營業部排名第一。

除了為企業服務，在“惠民生”方面，企業公館也讓不少市民嘗到了“甜頭”。目前，園區跨境電商企業已經從1家增加至5家，不少市民會專程來前海購買物美價廉的進口商品。

“前海作為國家級的自由貿易實驗區，有先天的地理位置優勢，在前海我們可以快捷且低成本利用外資，給企業發展壯大帶來充足的血液。另外在政策上我們也可以享受到前海的稅收優惠，使我們能夠有更多的空間讓利于消費者。”騰邦集團相關負責人向記者表示。

特別值得一提的是，今年6月8日，國內首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金正式獲批，萬科企業公館的租金收益因穩定、盈利水平可期，成為投資標的, 這將在極大程度上盤活資金利用效率，更好地滿足了前海開發建設與居民的投融資需求。

將出臺“土地租賃管理辦法”

目前在前海，1.5級開發項目還包括前海創新商務中心、前海周大福全球商品購物中心以及前海深港青年創新創業夢工場。

這些項目的共同點在于建設投產快、方式靈活、成本低以及盡快搶占先機、凝聚人氣。

土地租期為10年，前海創新商務中心就采用了“工廠制造+現場安裝”的模塊化建造方式，不僅在半年內建好交付使用，成本相較鋼結構則減少1/8-1/6，且綠色環保，還可重復使用，快速解決了前海相當一部分企業的辦公需求。

與企業公館同期開業的前海夢工場在這一年內也實現了深港創新創業圈的形成聚集，成功引進深港國際創業團隊115家，成為了前海進一步推動深港合作的重要載體和組成部分。

至于前海周大福全球商品購物中心，則成為前海“惠民生”的亮點項目。一期建設時間不到半年，開業首個周末就吸引了40萬人次，通過跨境電商方式為內地市民提供了豐富多樣的價廉質優的香港和國外商品。

前海開發投資控股有限公司副總裁舒東表示，1.5級開發可以說是綜合運用了彈性年期、集約獎勵、需求管制等調解工具，符合土地改革方向，也滿足產業發展差異化、多樣化的用地需求 ，為兌現前海“一年一個樣”的承諾以及早日讓自貿片區“見形象、聚人氣、見效益”起到了巨大貢獻。

此外，記者還了解到，為了進一步細化、規范前海土改要點，前海管理局還將出臺“土地租賃管理辦法”，使前海在不同時期、不同地塊充分實現土地開發的“循環滾動”與業態升級。